L’agent commercial est, selon l’article L 134-1 du code de commerce, un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d'achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d'industriels, de commerçants ou d'autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale.
L’agent commercial agit donc pour le nom et pour le compte d’une autre personne et a un statut indépendant. Il n’a pas le statut de salarié, c’est à dire qu’il n’est pas considéré selon la loi comme le salarié de la personne pour laquelle il agit. Il ne doit pas être sous la subordination de son mandant. L’agent commercial est tenu à l’égard de son mandant par une obligation de loyauté, une obligation d’information et généralement par une obligation de moyens, c’est à dire que l’agent commercial s’engage à mettre en œuvre toutes les diligences nécessaires pour arriver à son résultat.
La profession d’agent commercial est réglementée par la directive communautaire du 18 décembre 1986 relative à la coordination des droits des Etats membres concernant les agents commerciaux indépendants (N°86/653/CEE), le décret du 10 juin 1992 relatifs aux agents commerciaux (N°92-506) et la loi du 25 juin 1991 (N°91-593) qui régit les rapports entre les agents commerciaux et leurs mandants codifiée aux articles L134-1 et suivant du code de commerce. Cette profession est beaucoup moins réglementée que celle d’agent immobilier.
La question qui s’est posée était de savoir si un agent commercial pouvait exercer une activité immobilière, c’est à dire se livrer à une activité de recherche et de négociation immobilière.
En effet, l’activité immobilière est lourdement réglementée, pour se livrer à une telle activité la loi oblige de remplir certaines conditions. C’est la loi Hoguet qui réglemente et encadre l’activité immobilière (loi 70-9 du 2 janvier 1970). Pour exercer cette activité, il faut notamment disposer d’une garantie financière auprès d’une banque ou d’un organisme professionnel, d’une assurance responsabilité civile professionnelle, ne pas être frappé de certaines incapacités ou interdictions, et être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par la préfecture selon des critères d’aptitude professionnelle. ( principalement : justifier d’un diplôme sanctionnant 3 années d’étude en économie, commerce ou droit exception faite pour les titulaires d’un BTS professions immobilières ou justifier d’une expérience professionnelle de 10 années dans l’immobilier chez un professionnel titulaire de la carte professionnelle requise ou d’une expérience professionnelle de 4 années pour les cadres).
L’agent immobilier se distingue donc de l’agent commercial, c’est pourquoi, la question de savoir si un agent commercial peut se livrer à une activité immobilière n’est pas malvenue.
La réponse dépend du mandant et notamment du fait qu’il soit titulaire ou non de la carte professionnelle.
La cour de cassation a répondu à cette question dans de nombreux arrêts et dernièrement
un arrêt de la chambre commerciale de la cour de cassation du 18 octobre 2011 a précisé qu’un agent commercial ne peut pas se livrer à une activité de recherche et de négociation immobilière pour le compte d’une société qui n’exerce pas une activité immobilière. En effet, pour exercer une activité immobilière, une carte professionnelle est nécessaire. Cette incompatibilité comprend toutes les activités régies par la loi du 2 janvier 1970 dont l’exercice nécessite d’être titulaire d’une carte professionnelle. Les activités concernées ne sont pas seulement les professions d’agents immobiliers mais également les professions de mandataires en vente de fonds de commerce et d'administrateurs de biens.
« Attendu qu'en statuant ainsi, alors que M. X... s'était livré à une activité de recherche et de négociation de biens immobiliers pour le compte de la société qui n'exerçait pas une activité d'agent immobilier et que les dispositions issues de la loi du 13 juillet 2006 ne permettent pas aux agents commerciaux d'exercer, en cette qualité, des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 pour le compte de mandants qui ne sont pas titulaires de la carte professionnelle exigée par celle-ci, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; »
Auteur : Adrien BOYER
