Le nombre de Société civile immobilière (SCI) en France ne cesse d’accroître.
Ce constat s’explique par les avantages que procurent le recours à une SCI. Toute fois il est nécessaire de ne pas négliger ses limites.
Avantages de la constitution de SCI
- Acquisition en commun d’un bien :
L’acquisition en commun d’un bien immobilier par le biais d’une SCI présente un avantage par rapport à l’acquisition en indivision. En effet si l’acquisition du bien se fait à crédit, le créancier appréciera la solvabilité globale des associés de la SCI, ce qui signifie que le manque de solvabilité d’un associé peut être gommé par la solvabilité d’un autre associé.
Si le bien est acquis en indivision, la solvabilité de chaque indivisaire est appréciée, ce qui peut être un obstacle à l’opération.
- Transmission à titre gratuit
La détention en directe d’un immeuble peut poser un problème lorsque le propriétaire de cet immeuble souhaite en faire don à ses enfants, par exemple. En effet il est matériellement difficile de scinder un immeuble alors que le capital d’un SCI peut l’être à l’infini.
Le donateur pourra donner autant de parts sociales qu’il le souhaite à autant de personne qu’il le veut et pourra renouveler cette opération jusqu’à transmission intégrale.
Ce schéma est très souvent utilisé pour amoindrir des frais de succession de plus en plus lourds.
- Utilisation de la SCI dans un cadre professionnel
La SCI est très souvent utilisée dans le but de séparer les actifs professionnels et les actifs immobiliers. Prenons l’exemple d’un dirigeant d’une société commerciale qui crée une SCI afin d’acheter le local dans lequel il exerce son activité commerciale. Un bail commercial est établie entre les deux sociétés permettant à la SCI de percevoir des loyers et à la société commerciale de déduire de son bénéfice le montant du loyer payé. Ce montage ne présente pas de risque fiscal si le montant du loyer stipulé dans le bail reste assez proche de celui du marché.
Cette utilisation de la SCI permet également d’optimiser la transmission future. Conservons cet exemple du gérant de la société commerciale qui souhaite vendre son entreprise. Le fait que l’immeuble soit de la propriété de la SCI lui permettra de louer le local au repreneur de sa société et de conserver de cette manière des revenus immobiliers qui conforteront sa retraite.
Les limites au recours à la SCI
Quelques limites sont toute fois à prendre en considération quant à l’utilisation d’une SCI par rapport à une détention en directe.
Le « pacte Dutreil » par exemple, permettant en matière de transmission d’entreprise de bénéficier d’une réduction de 75 % de l’assiette des biens transmis (CGI art. 787 B) ne s’applique pas aux sociétés à activité civile.
En matière de d’ISF, un abattement de 30 % est pratiqué au titre de l’immeuble constituant la résidence principale. Cette disposition ne s’applique pas aux SCI.
En matière de droit d’enregistrement à titre gratuit, un abattement de 20 % est appliqué sur la valeur de la résidence principale du défunt mais cette disposition ne s’applique pas aux parts de SCI.
Il est excessif de dire que la SCI présente des inconvénients majeurs, cependant la constitution d’une SCI n’est pas un remède à tous les problèmes et il convient de l’utiliser avec discernement.
Auteur : Noémie GOBEAUT
