Une SCI est société civile ayant un objet immobilier (construction, location…).
Le nombre de SCI, en France ne cesse d’augmenter. Ce constat s’expliquant par les avantages que procure sa création : éviter les aléas de l’indivision, faciliter la transmission du patrimoine. Mais quelles sont les étapes pour créer sa propre SCI ?
L’étape préalable : déterminer les associés.
Créer une SCI consiste tout d’abord à trouver des associés.
Une SCI ne peut en aucun cas contenir un seul associé, il est donc nécessaire de déterminer quels seront les associés de cette société civile.
La SCI est une société souvent utilisée pour détenir des immeubles familiaux ou pour faciliter la transmission de biens immobiliers au sein d’une famille, les associés sont la plupart du temps des membres d’une même famille.
Des époux peuvent être, tous deux, associés d’une SCI.
La SCI est également utilisée pour financer l’achat d’un investissement important, les associés sont alors des personnes qui souhaitent réaliser ensemble cet achat afin d’augmenter le capital financier d’acquisition.
Le début de la constitution : rédaction des statuts
La SCI peut être constituée par acte authentique (devant notaire) ou par acte sous seing privé.
L’établissement de statuts est la première étape de sa constitution.
Ces statuts devront être signés par tous les associés, certaines mentions obligatoires devront y figurer, telles que :
- les apports de chacun des associés : apports en numéraire (somme d’argent) ou apport en nature (immeubles)
- l’objet social : la Société civile immobilière a pour objet social la propriété et l’administration des biens immobiliers qui lui sont apportés ou qu’elle achète.
Elle ne peut pas avoir pour objet l’achat pour revendre puisqu’ elle deviendrait alors, une société commerciale soumise à l’impôt sur les Sociétés. En effet, l’objet de la SCI doit être civil, elle ne peut exercer une activité commerciale.
Il ne lui est pas interdit de vendre un immeuble mais cette opération doit rester exceptionnelle.
- la dénomination sociale : exemple SCI AZERTY
- le capital social : le montant du capital social correspond au total des apports effectués par les associés. Il n’y pas de capital minimum exigé.
- La durée de la société : la durée maximale d’une SCI est 99 ans, il est possible de prévoir dans les statuts une durée plus courte.
- Le siège social : les associés doivent choisir le siège social de la SCI, le siège social peut se situer chez l’un des associés, il peut très bien s’agir d’un immeuble détenu par la SCI.
- Les modalités de fonctionnement de la SCI : les associés doivent se mettre d’accord sur le mode de fonctionnement de la société civile. La SCI doit être gérée par un seul ou plusieurs gérants, les associés nomment entre eux un gérant dans les statuts ou par le bais d’une Assemblée Générale. Les statuts doivent délimiter les pouvoirs du gérant.
- Les cessions de parts sociales : les statuts prévoient les modalités de cession des parts sociales. Les parts peuvent être cédées à un associé ou à un tiers de la Société.
L’article 1861 du Code Civil énonce « les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés. Les statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu’ils déterminent, ou qu’ils peut être accordé par les gérants. Ils peuvent aussi dispenser d’agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l’un d’eux. Sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant…. ». Ainsi lorsque la cession de parts sociales est consentie à un tiers étranger de la société, les associés doivent déterminer dans les statuts si cette cession de parts sociales doit faire l’objet d’un agrément donné par les associés ou par le gérant. Si la cession de part est effectuée au profit d’un autre associé, les statuts peuvent prévoir qu’aucun agrément n’est nécessaire.
Lorsque la cession de parts sociales est effectuée au profit d’un descendant, ascendant du cédant, le principe est que cette cession ne nécessite pas d’agrément préalable, cependant les associés peuvent prévoir une clause différente.
Enregistrement des statuts auprès du service des impôts
Lorsque les statuts sont rédigés et signés par tous les associés, il est obligatoire de les déposer au service des impôts, plus précisément au service de l’enregistrement dont relève le siège social de la société afin de faire l’objet d’un enregistrement.
Le délai prévu à l’article 635 s du CGI pour procéder à l’enregistrement des statuts de la SCI est de 1 mois à compter de leur signature. L’enregistrement des statuts leur confère une date certaine.
Lors du dépôt des statuts, plusieurs cas de figure peuvent se présenter :
- si les associés n’ont effectué que des apports en numéraire aucun droit d’enregistrement ne sera exigé
- si les associés ont effectué des apports en nature et plus précisément l’apport d’un immeuble neuf ou de moins de cinq ans, la TVA immobilière de 19,6 % sera exigée.
- si les associés ont effectué des apports en nature d’un immeuble de plus de 5 ans, ces derniers devront s’acquitter des droits d’enregistrements au taux de 5 % (article 684 du CGI).
Parution de la création dans un journal d’annonces légales
En cas de création d’une SCI, il est obligatoire de publier une annonce dans un journal d’annonces légales, cette annonce informe les tiers de la création de la société. Elle doit reprendre les mentions obligatoires présentes dans les statuts : dénomination de la SCI, durée, siège social, identité du gérant, modalité de cession de parts.
Immatriculation de la SCI auprès du Greffe du Tribunal de Commerce compétent
Une fois les statuts enregistrés, les associés doivent procéder à l’immatriculation de la SCI (article 1842 du Code Civil), ce n’est qu’à compter de cette étape que la SCI acquiert la personnalité morale.
Ils doivent déposer au Greffe du Tribunal de Commerce dans le ressort duquel se situe le siège social, divers documents formant le dossier d’immatriculation de toutes SCI, à savoir :
- deux exemplaires des statuts enregistrés au service des impôts.
- un imprimé MO qui est un formulaire reprenant l’ensemble des caractéristiques de la société créée
- un exemplaire du journal dans lequel est parue l’annonce légale de création
- une copie de la carte d’identité du gérant.
- Une attestation de non condamnation et de filiation du gérant (ce document atteste que le gérant ne fait pas l’objet d’une condamnation et détaille la filiation du gérant)
- Un justificatif d’occupation régulière des locaux dans lesquels sera installé le siège social (taxe foncière, facture EDF….)
Une fois que tous ces documents ont été déposé au Greffe, si le dossier est complet, les services du Greffe enverront ensuite l’extrait kbis de la Société qui est une sorte de carte d’identité de la société.
A ce stade, la SCI est créée et peut débuter son activité.
Auteur : Noémie GOBEAUT
