A un certain âge, nos enfants ont besoin de la part de leur parent d’une aide financière soit parce que ses études l’exigent ou pour l’aider à s’installer dans la vie.
La donation temporaire d’usufruit permet de lui donner l’usufruit d’un bien pour une durée définie afin qu’il puisse lui procurer des loyers par exemple ou pour qu’il puisse y habiter s’il s’agit d’un logement.
Caractéristiques de la donation temporaire d’usufruit
La donation temporaire d’usufruit est une donation , les parents (donateurs) vont faire sortir, partiellement, un bien de leur patrimoine en faveur de l’enfant (donataire).
Cette donation porte sur l’usufruit d’un bien déterminé. Il s’agit très souvent d’un immeuble ou d’un portefeuille de titres.
L’usufruit va porter sur une durée déterminée.
Définition de l’usufruit : l’usufruit est un composant de la propriété qui donne vacation à utiliser le bien, à le louer, à en percevoir les fruits (loyers). En contrepartie, l’usufruitier doit supporter les dépenses d’entretien.
Ainsi, l’usufruitier d’un appartement pourra le louer et percevoir le loyer ou l’occuper sans avoir à payer de loyer.
La donation temporaire d’usufruit doit être reçue par un notaire.
Les relations entre l’usufruitier et le nu-propriétaire
L’enfant devient donc usufruitier du bien donné, quant aux parents ils sont nu-propriétaires.
Durant toute la période de la donation, les parents ne sont donc plus les seuls propriétaires du bien.
Si les parents souhaitent procéder à la vente du bien dont l’usufruit a été donné, l’accord de l’usufruitier sera requis.
Pendant toute la durée de la donation, les parents perdent la maitrise totale du bien.
Ce n’est qu’à l’issu de la donation qu’ils redeviendront pleinement propriétaires et l’enfant cessera d’être usufruitier sans aucune démarche.
S’agissant des travaux et des charges sur le bien dont l’usufruit à été donné, les articles 605 et 606 du Code civil énoncent que les dépenses d’entretien incombent à l’usufruitier et que les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire, sauf si ces grosses réparations résultent d’un mauvais traitement du nu-propriétaire.
Il est possible de déroger aux principes fixés par ces deux articles dans l’acte de donation et de prévoir une autre répartition des obligations entre nu-propriétaire et usufruitier.
Attention cependant à ne pas prévoir des dépenses trop lourdes à la charge de l’usufruitier, ceci retirerait tous les avantages que la donation temporaire d’usufruit à pour but de lui procurer.
Si le bien qui a fait l’objet de la donation temporaire d’usufruit est loué, la seule modification que la donation entraine réside dans l’identité du bénéficiaire des loyers.
Le locataire en place devra être informé de la donation et du nouveau percepteur des loyers.
Si le bien est libre, l’usufruitier peut conclure un bail qui en état de cause ne peut excéder 9 ans.
Conséquences fiscales de la donation temporaire d’usufruit
Droits de donation
L’usufruit temporaire est évalué à 23 % de la valeur de la pleine propriété du bien donné par tranche de 10 ans.
Exemple :
Une donation, d’une durée de 8 ans, de l’usufruit d’un appartement valant 100 000 € est effectuée.
La donation étant fixée à une durée de 8 ans soit inférieur à 10 ans, l’usufruit temporaire est évalué à 100 000 € x 23 % soit 23 000 €.
Pour une durée de 15 ans, on passe à la tranche supérieure, l’usufruit temporaire est évalué à
(100 000 x 23 %) x 2 soit 46 000 €.
Chaque parent peut donner à chacun de ses enfants, en franchise de droit et par période de 6 ans, jusqu’à 159 325 €.
Reprenons notre exemple :
- si la donation est effectuée par les deux parents, chaque parent donne 11 500 € (23 000/2).
Avec l’abattement de 159 325 € aucun droit de donation n’est dû et l’abattement restant pourra être utilisé pour les 6 années à venir soit 159 325 – 11 500 € soit 147 825 € pour chacun des parents.
Impôt sur le revenu
En matière d’impôt sur le revenu, si l’usufruitier loue l’appartement dont l’usufruit lui a été donné, les loyers seront imposables entre ses mains dans la catégorie des revenus fonciers.
Concernant les parents, nu-propriétaire, ils n’auront pas d’impôt à payer sur ces loyers, ces derniers étant déjà appréhendés par l’usufruitier.
ISF
Les biens grevés d’un usufruit même temporaire, sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire, quant à lui, ne doit pas l’inclure dans sa déclaration d’ISF.
A l’expiration de la donation, le bien reviendra naturellement dans le patrimoine des parents.
Un avantage considérable, peut être tiré de ce principe. En effet, pendant toute la durée de la donation, le bien échappera à l’ISF, car en règle général le patrimoine de l’enfant ne dépasse pas le seuil d’imposition à l’ISF. En revanche, le patrimoine des parents étant amoindri, ils peuvent, grâce à cette donation temporaire, ne plus être soumis à l’ISF.
Attention cependant si l’enfant est mineur, ses biens sont compris dans l’assiette de l’ISF de ses parents.
Auteur : Noémie GOBEAUT
