Une SCI, société civile immobilière est une société civile dont l’objet est la location, l’administration, la gestion de biens immobiliers. Son activité consiste à gérer un patrimoine.
Les sociétés civiles ne sont pas imposables à l’impôt sur les Sociétés et relèvent du régime fiscal des sociétés de personnes prévu par l’article 8 du Code Général des impôts.
Une société de personne est une société au sein de laquelle chaque associé est personnellement imposé sur la part des bénéfices sociaux correspondants à ses droits dans la société.
Les résultats obtenus par l’activité d’une SCI (bien souvent il s’agit des loyers retirés de la location de biens immobiliers) sont imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.
En principe, la SCI doit avoir un objet uniquement civil.
La location en meublé à titre habituel est une activité commerciale donc contraire à l’objet même d’une SCI.
Les conséquences relatives à la location en meublé par une SCI sont d’ordre fiscal et sociétaire.
Au niveau de la fiscalité :
- Le principe :
En vertu de l’article 206-2 du Code général des impôts, lorsqu’une société civile effectue des opérations commerciales ou se livre à une exploitation, cette même SCI sera passible de l’impôt sur les Sociétés.
Une SCI qui loue des biens en meublé à titre habituel est regardée comme un commerçant puisqu’elle exerce une activité commerciale. A ce titre, elle effectue des opérations commerciales puisque la location meublée est reconnue comme telle. L’article 206-2 du CGI implique alors que la SCI soit passible de l’impôt sur les sociétés, ce qui, bien souvent, engendre des conséquences très importantes au niveau du montant de l’impôt à payer.
- L’exception
La doctrine administrative a cependant souhaité éviter les conséquences excessives résultant, dans certains cas, de la taxation des sociétés civiles à l’impôt sur les sociétés.
Ainsi, il a été décidé de ne pas soumettre ces sociétés à l’impôt sur les sociétés tant que le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale (location en meublée par exemple) n’excède pas 10 % du montant de leur recettes totales hors taxes.
Afin de limiter les conséquences du franchissement occasionnel du seuil de 10 %, l’administration admet que la société civile ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés lorsqu’elle dépasse ce seuil 10 % une année mais que la moyenne des recettes hors taxes, de nature commerciale, réalisées au cours des trois années antérieures n’excède pas les 10 % du montant moyen des recettes totales hors taxes réalisées au cours de la même période.
Prenons un exemple :
Une SCI possède 4 logements. Parmi ces appartements, 3 sont loués nu, c’est à dire non meublé. Le dernier appartement est loué meublé.
En 2009, les loyers procurés par la location des 3 appartements loués nu s’élèvent à 30 000 € H.T..
Pour la même année, les loyers générés par la location de l’appartement meublé s’élèvent à
2 800 € H.T.
Le montant hors taxes des recettes commerciales est donc de 2 800 €.
Le montant H.T. des recettes totales est de 30 000 € + 2 800 € = 32 800 €.
Le montant hors taxes des recettes commerciales n’excédent donc pas 10 % des recettes totales hors taxes : 32 800 € x 10% = 3 280 € soit supérieur à 2 800 €.
La SCI, ne sera donc pas soumise à l’impôt sur les sociétés en 2009.
En 2010, les loyers procurés par la location des 3 appartements loués nu s’élèvent à 29 000 € H.T.
Le montant des loyers générés par la location de l’appartement meublé est de 3 500 € H.T.
Le montant hors taxes des recettes commerciales est donc 3 500 €.
Le montant H.T. des recettes totales est de 29 000 € + 3 500 € = 32 500 €.
Le seuil de 10 % est donc dépassé : 32 500 € x 10 % = 3 250 €
Or les recettes commerciales s’élèvent à 3 500 € soit plus de 10 % des recettes totales.
Pour savoir si la SCI doit être soumise à l’impôt sur les sociétés, il convient de vérifier les recettes de la SCI sur les trois années antérieures.
- Recettes totales : 32 800 € H.T.
- Recettes totales : 32 000 € H.T.
- Recettes totales : 31 500 € H.T
TOTAL : 7 300 € H.T. 96 300 € H.T.
La moyenne des recettes commerciales hors taxes des trois années antérieures est donc de:
7 300 € / 3 = 2 433,33 €
La moyenne des recettes totales hors taxes des trois années antérieures est donc de :
96 300 € / 3 = 32 100 €
Au titre de 2010, la SCI ne sera donc pas soumise à l’impôt sur les sociétés bien que, pour cette année, elle a franchi le seuil de 10 %.
En effet, la moyenne des recettes commerciales H.T. des trois dernières années soit 2 433,33 € ne dépasse pas 10 % de la moyenne des recettes totales H.T. des trois dernières années (32 100 € x 10 % = 3 210 €)
Au niveau du droit des sociétés :
Le risque qu’engendre la location en meublé par une SCI réside dans le fait que les tribunaux peuvent requalifier la SCI en société commerciale, par exemple en SARL.
Toutefois, ce risque disparaît si l’activité de location meublée n’est qu’accessoire par rapport à la location en nu (la règle du seuil de 10 % est applicable).
Auteur : Noémie GOBEAUT
